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  • 452亿狂欢与落寞广州集中拍地上半场房企众生相(上篇)

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    2021-04-27 10:28 1212 0 0
    一边是狂欢,一边则稍显落寞。

    作者:观点地产新媒体

    来源:观点(ID:guandianweixin)

    一边是狂欢,一边则稍显落寞。

    观点地产网 半夜加班,排队提交报名资料,热门地块保证金收了1300亿元,未开拍已保送摇号……羊城这次集中供地已酝酿、发酵了几周时间。

    4月26日上午9点,广州集中供地正式开拍。作为22座重点城市中首个进行集中拍地的一线城市,此次土拍赚足了眼球。
    据悉,今年广州集中供应土地将分3批出让,第一批即是在4月26日至27日竞拍,合计48宗,挂牌总价超901亿元。

    作为上半场,4月26日以402亿元起拍价一口气推出24宗地。直到傍晚,竞价系统上的数字终于在交替更新了长达9小时之后,于夜色升起中慢慢归为平静。

    但开发商与市场,恐怕还难以抚平心绪。

    激烈的竞争中,有诸如华润高调摘走了地价翻倍的金沙洲地块,也有诸如金地陪跑几场至今尚未有土地入袋;有诸如黄陂引来32家房企组成的上百个马甲报名,也有诸如从化江埔街无人问津,流拍收场。

    加上四宗待摇号地块,此次土拍总价收金452亿元。

    摇号与流拍

    今次土拍分为早中晚三个批次,依次在9点、12点、15点开拍。

    若以图形勾画的话,三个批次恰恰代表了一个“U字型”,上午场、下午场均呈现激烈的土拍盛状,有两宗地达到最高限价、配建之后转为摇号;中午场则速战速决,六宗地底价成交,一宗地稍有溢价。

    四宗摇号地块中,黄埔黄陂地块无疑是此次热门选手。黄陂HBPQ-A-6地块位于广汕公路以北、黄埔军校小学旁,属于科学城板块黄陂社区大凼片区,邻近地铁6号线金峰站和黄陂站。

    早在上周五(4月23日),该地块正式进入报价阶段。凭借靠近天河的地段、交通优势以及资源等,地块在未竞价前便有万科、中海、平安、保利、龙湖、越秀、雅居乐、华发、中交、时代、金茂等34家房企报名;且有消息称,若算上各马甲该宗地有超过320组竞买人报名。

    最终,该地块则仅用了30秒时间报价就封顶转为摇号,楼面价为27274元/平方米——已是目前黄埔地价“天花板”,与2016年中冶拿下的黄埔长岭居地块持平。

    该地块将在3个工作日内摇号得出最终买家,与之一样,同处黄埔的两宗知识城地块也引来超20家房企追逐,均达到了封顶价及封顶竞配面积,其中一宗楼面价超2.7万元/平方米,稍显意外。

    “产业基础好,发展势头迅猛;而区域内住宅供应出现阶段性缺货,加上今次出让的二宗用地均为一类居住用地,所以稀缺性明显。”对此,合富研究院高级分析师冯佩云则表示不意外,“金沙洲这个价出乎意料。”

    让不少业内人士直呼看不懂的,便是当日黑马——白云金沙洲AB3701008地块,因形状被称为“皇冠地块”。

    观点地产新媒体了解,因地块素质较佳、板块库存告急,该宗地吸引超过21家房企报名,在开拍21分钟后已报价212788万元封顶,折合楼面价28787元/平方米,随后转为竞配建环节。

    然而,随着竞配建价格逐渐叠加,开发商不断加码,该地块折合楼面价已远超市场预期。

    长达两个半小时鏖战后,最终华润置地以21.28亿元+2.34万平方米竞配夺得地块,折算楼板价达42122元/平方米,不仅刷新今日土拍楼面价,更是一举冲进全广州楼面价第十。

    去年12月,越秀地产夺得与该地块相距500米左右的白云区金沙洲AB3705032,楼面价20039元/平方米,仅为一半水平;目前,金沙洲片区一手房在3.5万/平方米左右。

    “按照市场,这个位置不太可能开这么高的价格。”广州中原地产项目部总经理黄韬表示。
    但提及入市压力,其表示无需过多担心。

    黄韬以2017年时代以5.5万元/平方米的楼面地价拿下海珠区石岗路项目为例:“当时市场哗然,全市最高,然后第二天就出了330新政。到了今天去看,项目在去年底开盘,12万也卖得很好。”

    黄韬表示,开发商会有一些特定的方式来消化项目。

    同样超出区域预期的还有番禺区新造镇广州国际创新城一期C居住地块,达到了总价535178万元+45900平配建面积的封顶价,转为摇号。

    该地块也是番禺首宗摇号地块,仅次于金地壹阅府的33660元/平方米,成为番禺楼面价第二高。

    整体来看,黄埔、荔湾、番禺、南沙四区成交情况处于上游,整体溢价率超20%,尤其三宗摇号地块的黄埔区溢价率接近40%。

    一边是狂欢,一边则稍显落寞。

    观点地产新媒体统计获悉,在当日挂出的24宗地块中,有9宗地块以底价快速成交,同时还有2宗地块因无人出价而遭流拍,分别是增城广河高速中新出入口东侧地块及从化江埔街地块,均为远郊地块。

    “热闹非凡,丰俭由人。会有一些分化,好的地段会更贵,差一些的地段则可能会回归正常,回归理性,整体表现出来就是开发商对广州的房地产市场还是有信心。”黄韬提到。

    冯佩云也表示,从整个供地计划来看,一个批次里会有比较好的地块,搭配相对可能关注度不是那么高的地块出让;同时也会有一些核心地段包括天河、海珠会在接下来的二三批次中出让,组合土地,从而达到比较平衡、理性的状态。

    至于近期的这一波调控新政,黄韬则表示,广州新政是温和、精准、逐步地完成的,所以对此次的土地市场并没有太大影响。

    “开发商看好三年后的发展,市场是长远的。”

    尽兴与失落

    不仅区域板块上呈现分化,从开发商纬度上,也呈现了尽兴与失落两面。

    当日赢家之一无疑是越秀地产,作为资金充裕的本土国企,分别在荔湾、白云、增城、番禺各落一子,拿地总价达80.52亿元——几乎与以往广州大型土拍成交总价相近。

    据观点地产新媒体了解,在4月26日-27日进行的首批供地中,越秀也是报名地块最多的一家,48宗地中总共报名了15宗地。

    从越秀今年的拿地计划也可看出一二:2021年,越秀地产计划拿地金额为520亿元,去年这一数据为410亿元。业绩会上,管理层就表示,公司会保持一个适度的投资强度,特别是在集中供地情况下资金宽裕的企业优势将更明显。

    其次是珠江投资,凭借增城的两宗巨无霸地块共揽金47.7亿元,即便溢价不高仍位列拿地金额榜第二名。

    作为合生系一员,珠投在广州拥有的土储资源颇丰,但过往更多在旧改方面动静较大,几乎不在公开市场拿地,此次两度出手也颇令人意外。

    本地房企之外,此次土拍亮点则出现在以往对广州市场“求而不得”的过江龙们。

    可以窥见,因集中供地对开发商的资金峰值有所要求、分散投资精力,此次土拍中不少外来房企得以露面。

    如打响第一炮的融创,斥资31.72亿接连斩获南沙、增城两宗地块,溢价率分别为24.69%及10.76%。

    华南一向是融创的薄弱区域,但以2019年余英履新融创广深区域执行总裁、华南区域成立为分界线,这家房企加大了在华南尤其广州的布局,在公开市场与旧改上接连加大筹码。

    据观点地产新媒体不完全统计,此次两地落袋将使融创广州的项目突破10个。

    同样斩获两宗地块的外来客还有正荣,分别以20.9亿夺得白云区钟落潭福龙路东侧地块,以及以14.9亿摘得增城区荔湖街南北大道北侧地块。

    值得关注的是,这是正荣首次进入广州市场。

    自2018年起,为推进集团千亿战略,正荣在粤港澳大湾区制定了 “2+7+X”战略,即以广州、深圳为核心,挺进佛山、惠州、东莞等地。

    但此后近三年间,正荣在大湾区尤其珠三角的开拓并不算十分迅速,尤其在珠三角仅有三个位于佛山的项目。

    正荣相关人士也对观点地产新媒体表示,集中供地对于类似正荣这种新公司来说是一个机会,正荣一直希望能在大湾区有更多发展。

    据数据统计,此次48宗地块中,正荣参加地块多达11块,包括黄埔的三宗热门地块均有参加。

    另有实现首进愿想的是联发集团,以10.18亿元竞得增城区石滩镇南北大道西侧122号地块,溢价率12.11%。

    作为闽系房企,联发在大湾区的布局寥寥无几,自2018年首进至今项目主要分布在江门,以及2020年底时以25亿元挺进深圳。此次广州插旗,让联发的湾区布局更加丰满,据悉当日其发布了一张“首入广州 湾区三城齐辉”的海报。

    除此外,两家来自深圳的央企招商、华润,也在此次土地供应中各斩获一子。其中,刚喊出计划在广州未来市占率进入前五的华润,夺得金沙洲地块;与葵蓬村失之交臂的招商,以41.31亿拿下南沙庆盛枢纽地块。

    然而,即便是一众陪跑选手中也另有乾坤。

    据观点地产新媒体获悉,险资平安此次出现在若干场土地竞价中,如三宗黄埔摇号地块、金沙洲地块、番禺创新城的争抢——据悉其报名地块多达12宗,仅次于越秀。

    卓越、金地两家深圳房企同样在此次土拍报名中颇为积极,参拍地块超10宗。于卓越而言,虽然珠三角作为其深耕区域,但以往多以旧改为主,周期长;因此,卓越在长三角便主要在公开市场拿净地,通过差别化策略来加快周转。

    此次积极报名广州土地市场,也可窥见卓越对于整体战略的调整尝试。

    对于金地而言,此次报名更多看出其对于广州主城区的想法。

    虽自2006年就已进入广州市场,但一直以来金地在广州并没有太多项目储备尤其是主城区,其中一大原因便是金地不愿举高价地,因此早年间虽在公开市场参与数次土地出让,最终因为竞争太过激烈无功而返。

    此次集中供地中,金地动用了金地集团、金地商置两大平台进行参拍,加起来参拍地块多达15块,与越秀持平。其中,对于黄埔、白云区域均有报名。

    另一批值得关注的是尚未在广州插旗的上海企业,如弘阳,自2018年进军大湾区以来,陆续在佛山、江门布局,但从未踏足广州;如上坤,这家高度依赖上海市场的企业于去年宣布,将把大湾区作为第二总部,其中广东区域视为突破点。

    如中梁,去年8月,中梁将原中梁地产南方区域集团升级为中梁粤港澳发展集团,旨在加强大湾区业务拓展力度;此外还有在大湾区仅有三个项目的朗诗,等等。

    4月27日下半场争夺中,广州还将有500亿元地块入市,谁又会搅动这一池春水呢

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    原标题: 452亿狂欢与落寞广州集中拍地上半场房企众生相(上篇)

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    • 刘韬
      刘韬

      刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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