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  • 融创正在铺一道“长坡”

    地产风声 地产风声
    2021-03-15 16:17 196 0 0
    要加速滚雪球了

    作者:年报季

    来源:地产风声(ID:fangshi488)

    又到房企年报季。

    对地产行业而言,2020年是魔幻的,更是震荡的:“三道红线”加持,监管层层加码,各地调控力度不均、节奏不一,花样调控政策百出。

    纷繁复杂的大环境下,房企表现各异,有人出局,有人更进一步。

    2021年,哪些房企拥有更多机会?

    《地产风声·年报季》第一篇,解读“四巨头之一”融创。

    巴菲特说过这样一句话来总结自己的投资理念:

    人生就像滚雪球,重要的是发现足够湿的雪和足够长的坡。

    在过去的2020年,地产行业面临着诸多空前的不确定性,对房企而言,尤其需要拥有稳定的“滚雪球”能力,来穿越震荡周期。

    今天,融创领先其它头部房企一步,召开了2020全年业绩发布会,从融创的业绩报告里,我发现一个明显的变化,拥有“足够湿的雪”的同时:

    融创正在铺一道长坡。

    1

    记得去年三月底,融创开2019年度业绩会时回答了外界两个疑虑:疫情对融创会有多大影响?深耕武汉会不会影响融创整体销售?

    对于这两个问题,融创给出同样的回答:影响有限。那会融创对行业和经济发展的态度相对乐观,觉得“购房需求不会消失,只是推迟”。

    一年过去了,融创用一组组具体的数据给出最终答案:

    2020年,融创营业收入2305.9亿元同比增长36.2%;

    归母净利润356.4亿元,同比增长36.9%;

    全年录得合同销售金额5753亿元,继续稳居行业前四。 

    融创业绩表现给人的直观感受是稳步前进。

    一方面,保持了领先的行业地位;另一方面,也是更重要的一点:融创2020年开始转入聚焦利润经营策略,盈利能力增强。

    在2019年归母净利润260亿元创下新高后,2020年同比增长近37%,达356.4亿元再创新高。

    同时,每股盈利7.82元,同比增长30.6%;预计每股分红1.65元,同比增长33.9%。

    业绩上看,去年纷杂的外部环境对融创影响确实有限。

    这一年,融创在55个城市销售额排名进入前十,比2019年多12个,而其中融创排在第一的城市有12个:杭州、重庆、天津、无锡、青岛等。清一色为一二线城市。

    像上海、苏州、北京、广州、成都、南京、福州等热点城市,融创也都跻身前十。

    大家最关心的武汉区域,融创也拿下了第一的市场份额。去年初,疫情原因,很多人对2020年中国楼市特别是武汉楼市悲观,结果显示:

    2020年武汉新房成交量20.12万套,其中新建商品住房17.54万套,居全国第一。

    2020年12月新房成交27996套,创下4年来单月新高。

    武汉市场的表现应了融创当初的预测:购房需求只是推迟了。

    对房企来说,能否踩对周期有时候并不是一道宏观命题,而是对短期趋势预判的准确性如何。

    连续判断对小趋势,自然就穿越了大周期。

    2

    对小趋势的把握,融创一向比较稳准。

    比如拿地节奏,孙宏斌放话“谨慎拿地”,要求“拿对地方、拿对地方”后,融创在新增土地投资上更加聚焦于一二线城市,去年楼市率先回暖的正是一二线。

    在充足高质量土地储备的支持下,融创2020年保持销售增长,并充分释放经营现金流,截至2020年底,融创在手现金1326亿元,流动性充裕。

    2021年融创全年可售货值预计超9000亿,其中78%以上位于一二线城市。

    都知道,去年影响房企最深的并不是疫情,而是不断加码的监管政策,比如“三道红线”。这就让“生存还是发展”成了一道顺序题,而不是选择题。

    今天业绩会上,汪孟德谈到“三道红线”时表示,2020年融创三个指标有大幅度的优化,其中有两个指标已经达标:

    净负债率与非受限制现金短债比。

    2020年底,融创净负债率大幅下降至96%,非受限制现金短债比提升至1.08,剔除预收款项后的资产负债率下降至78%。

    两项指标成功达到“三道红线”政策标准,一年期内超预期迅速降至“黄档”。

    降杠杆速度迅速,表明融创应对变化具备较强的调节能力。

    现金安全、债务指标健康的前提下,才有发展可言。汪孟德也说了:

    公司未来要的是整体综合竞争力。

    这里的综合竞争力,就是我想说的那条“足够长的坡”。

    在巴菲特“长坡湿雪”的投资理念里,“雪湿”代表收益高,“坡长”表示收益增值时间长。滚雪球就是一种复利投资的行为。

    投射到企业身上,“滚雪球”代表可持续的发展壮大。它同样需要足够湿的雪:核心竞争力;足够长的坡:

    综合竞争力。

    核心竞争力能让企业快速做大,而综合竞争力能企业走得更远。

    打个比方,一个房企产品力很强,但拿地不行、融资不行、赚钱能力不行,肯定干不久。

    3

    卓越的拿地术以及对周期精准把握,一向是融创的核心竞争力。得益于此,融创的地产开发主业还在做大做强。

    与此同时,融创不断打造综合竞争力。

    强化融资能力,财务稳健优化;

    盈利能力不断刷高;

    产品服务持续创新;

    “地产+”多元化能力持续精进。 

    前文我们已经提到,融创“销售稳居行业前四”“降档迅速”、“盈利创新高”,说到“地产+”,可以先用一句话概括:

    赛道布局完全摊开,各产业都构建起了头部竞争优势。

    融创服务上市,市值增幅近1倍,近三年收入和净利润复合增长率更是高达58%和152%;

    融创文旅已拥有文旅城、旅游度假区、会议会展和文旅小镇四大板块,在疫情过后展现出强大的经营活力。

    下半年客流和收入均快速复苏,2020全年收入实现同比增长36%,管理利润同比增长311%。

    融创文化不断完善业务布局,坚定超级IP长链运营模式,在真人电影、真人剧集、动画电影、动画番剧、短视频五大赛道,都有优质内容输出。

    2021年春节档,融创文化参投的影片《刺杀小说家》《熊出没·狂野大陆》,合计收获超15亿的票房。

    整体来说,过去这一年,融创以地产开发为核心主业,取得更均衡更全面的发展。

    也进一步巩固了自己在行业的领先优势。

    4

    今天发业绩会上,孙宏斌表示,今年收并购机会多一些,相信下半年还有能买的公司。

    他还说,未来会有3家房企过万亿。

    铺完长坡后,融创估计要加速滚雪球了。

    注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

    本文由“地产风声”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

    原标题: 融创正在铺一道“长坡”

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