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  • 四增八稳的金茂

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    2天前 139 0 0
    跑起来更轻松

    作者:年报季

    来源:地产风声(ID:fangshi488)

    又到房企年报季。

    对地产行业而言,2020年是魔幻的,更是震荡的:“三道红线”加持,监管层层加码,各地调控力度不均、节奏不一,花样调控政策百出。 

    纷繁复杂的大环境下,房企表现各异,有人出局,有人更进一步。 

    2021年,哪些房企拥有更多机会?

    《地产风声·年报季》第二篇,解读金茂。

    销售额要到2500亿。
     
    前天,金茂发布2020业绩财报,给今年定了个小目标。
     
    而就在上个月,其销售额大增209.76%达到403亿。仅一个月,就完成全年目标的近六分之一。
     
    这股势头,在去年就开始显露:
     
    其位列TOP20房企销售增速、业绩目标完成率第一位,双料冠军。
     
    跑在前头的金茂,在这份财报显露出三项本事:

    零踩线、四个增长、八大平稳。 

    1 

    去年,国家推出“三道红线”,许多房企开始想着“变绿”。
     
    它意味着安全、放行。
     
    根据财报显示,金茂三道红线已经全部转为“绿档”,财务和资本结构都比较安全、健康。
     
     “零踩线”,是因为它的腰包更鼓了:
     
    去年销售回款额突破两千亿,创历史新高、年度现金回款率再次超过90%。
     
    钱多了,解决负债自然就容易。
     
    在去年上半年,整个行业线下销售、复工受阻的情况下,金茂能达到这个水平的回款额和回款率,比较难得。

    毕竟,整个行业的平均回款率,也不过86%。
     
    “零踩线”后,金茂还有更多潜在收获——以后的资金压力更小、布局其他业务的精力更多。
     
    当整个地产行业步入去金融化通道后,房企融资环境正在收紧。
     
    根据克而瑞数据显示,今年1月~2月,100家典型房企的融资总量同比下降了26.1%。
     
    照这个趋势,未来能找到的钱会更少,也更贵。
     
    因此越早“变绿”,就越能减小以后的资金压力。
     
    另外,金茂在逃离“三道红线”危险区后,还能稳步实现其他增长。
     
    比如,用更多精力去拿更好的地、打磨自己的产品等等。
     
    去年,有业内大佬表示:
     
    三道红线改变了行业的游戏规则,使所有房企都将回到同一起跑线上。
     
    金茂已经开始跑起来了。
     
    2
     
    在赛跑中,要想不踩线地去冲刺,说起来也挺简单。
     
    那就是方向够准、速度够快。选择和努力,都很重要。
     
    “零踩线”背后,金茂的“四个增长”让它稳步冲刺:
     
    合同销售额提升、土地货值增长、城市运营的业绩贡献率加大、资本结构优化。
     
    拿前两个来说。
     
    财报显示,2016~2020年,金茂连续五年位列TOP20房企销售额增速第一位。

    销售额的提升,离不开金茂在核心城市的市场领先力:

    去年,全年销售过100亿的城市达到7个。其中,一二线核心城市的表现尤为突出——北京、上海全年销售额都超过200亿,南京达到182亿。

    大区域出色,单盘也不俗。

    如北京颐和金茂府首次开盘卖出50.6亿、南京河西金茂府4次开盘4次售罄、深圳龙华金茂府销售超过70亿。
     
    在眼下的房地产市场,要提升销售,选对区域是关键。
     
    金茂销售额的提升,无疑是在区域的落子上踩对了趋势。
     
    从去年的市场情况来看,即便受疫情和监管影响,核心一二线城市的表现依然最抢眼:

    土地市场最热的两个城市都位于长三角——上海和杭州。住宅成交规模上,北上广深、南京、成都等都超过去年水平。

    这是因为,在加严的监管和加速的城镇化下,资本、人口都涌入一二线城市。
     
    前者避险、后者就业。
     
    于是,这些城市里资金宽裕、人居需求旺盛,对房企的销售是利好。
     
    销售之外,土地储备的增长,也在为金茂的“零踩线”做贡献。

    去年,金茂新增土地储备1417万平方米,总量达到9511万平方米;在新增的二级项目土地储备中,87%位于核心一二线城市。

    土储增长,一方面意味着有更多的货值卖,另一方面绝大部分都在核心城市,货值更好卖,销售额自然容易提升,减轻负债更轻松。

    当然,城市运营的业绩和资本结构的优化,也在助力金茂“零踩线”。
     
    去年,城市运营项目贡献了21%的当期销售业绩,较2019年的14%有较大提升;
     
    杠杆比率下降到41%,而且由于央企的定位和高增长的业绩,金茂受到融资机构欢迎,融资成本下降到4.42%。
     
    成本的下降,某种程度就是利润的上涨,从而优化债务。
     
    3
     
    除了定下今年2500亿的销售任务,金茂还给自己定了更远的目标:
     
    在十四五期间提升效益与效率、规模与速度的精益平衡。
     
    目标的实现, 离不开金茂“八个平稳”的战略底盘:
     
    土地储备、现金回款、城市运营、组织机制、科技服务、绿色战略、品牌影响力、穿越周期。
     
    拿城市运营和组织机制来说。
     
    要让底盘稳,最简单的的办法就得跟着大势走。
     
    “十四五”规划提出,将发展壮大城市群和都市圈;另外,“城市更新”也被首次写入政府工作报告。
     
    城市更新的红利,大部分将出现在一二线城市。

    从市场情况看,去年百强房企城市更新业务,基本都集中于珠三角、长三角和京津冀里的核心城市。
     
    毕竟,这些城市起步早,也更快地从增量进入存量时代,城市更新的需求更旺盛。
     
    在城市运营上,金茂跟着大环境的脉搏,推出“两驱动、两升级”的打法:
     
    规划和资本驱动、城市与产业升级。

    在这种打法下,去年它的城市运营项目达到27个,都在一二线核心城市以及活力城市群周边。到2022年,城市运营还将贡献 60%的新增土储。其同样位于一二线,紧随大势。

    本身,目前金茂的土储就支持它未来五年的发展,再加上城市运营的助力,金茂既备足了粮草,实现“手中有粮,心中不慌”,又避免了“集中供地”的风险和不确定性。

    更稳了。

    在组织机制上,金茂已经有了稳定的高管团队。接下来,“方舟生计划和金彩生计划”,还将给年轻人更多机会。

    用组织优化、年轻力量应对未来,是比较稳妥的打法。
     
    毕竟,在地产行业面临空前变革的时候,轻装上阵可以提高效率,应对不确定性。
     
    而年轻管理者,更明白在购房人群逐渐变成年轻人时,如何用产品获取口碑和市场。
     
    除此之外,金茂稳定的战略底盘还有其他几项。
     
    比如,保证行业中上水准的高回款率、推动科技服务创新、采用绿色建筑和能源、提升央企的品牌力。
     
    这些战略底盘,就像左膀右臂提升金茂的综合实力,帮助它穿越不确定性的周期。
     
    底盘稳,平衡力还好,跑起来就更轻松。

    注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

    本文由“地产风声”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

    原标题: 四增八稳的金茂

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