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  • “混居”出问题,是谁不讲武德?

    地产风声 地产风声
    2020-11-28 18:44 527 0 0
    又到了考验开发商智商的时候。

    作者:内幕君

    来源:地产风声(ID:fangshi488)

    不久前,杭州滨江翡翠江南的业主得知,自家小区将住进1300户租客。对此他们很不开心。

    业主说当初买房时知道的是,翡翠江南的自持套数为467套。这些自持房源交房后会对外出租,他们是知道的。 

    下个月要交房了,开发商贴出招租公告,以单间的形式出租,共计1300间左右,这是他们事先不知道的。大家计算了一下发现:

    凭空多出800户流动性强的邻居。

    也就是说,小区环境要被更多人共享了。不开心的业主们让物业给个解释,要求“承诺保障小区业主居住环境”。据说,对方没给承诺并拒绝沟通。

    这下业主们更不开心了,只好相约去滨江总部要说法。11月18日,不少杭州媒体报道了这起维权事件。

    有人说业主不厚道,买房时就知道有公租房存在,现在来维权不妥。但业主表示:

    当初可没说是群租房、月租房。

    一时间,讲不清是谁不讲武德。


    1

    杭州翡翠江南业主们特别不开心的那几天,郑州有一群人,也因为“商品房”与“公租房”共存引发的问题不开心。

    这回站出来表示“宝宝心里苦”的是租客。

    郑州永威枫香庭西苑,业主自费在小区内装上一道铁门,用来隔开商品房与公租房。门装上后,公租房住户无法正常进出,只能走地下室。

    11月5日,有租户把这个问题通过人民网的《领导留言板》,投诉给郑州市长,求官方关注。

    大约一周后,河南电视台都市频道的记者去走访调查。现场采访时,两边的住户正隔着铁门对骂。公租房这头,一个银发大爷对记者说: 

    (门)那边是富人,我们是穷人,绿地都不让我们过。

    大门不让走,要走地下室,这让一个大妈很不满:我们不愿意让别人践踏我们的尊严! 

    公租房住户觉得,自个交的物业费和商品房一样,都是两块八,却不能享受同等条件,十分不公平。 

    公有公的委屈,婆也有婆的苦楚。 

    商品房业主不解:我们花上百万买房,出了一大笔公摊费,凭什么要把绿化和设施共享给公租房住户?一个女业主打了个比方说: 

    飞机高铁还分二等座、商务舱、头等舱呢,他们每个月交几百块(物业费)就要享受这种绿化(不合理)。 

    常识口水战之后,双方又搬出法律依据再度交锋。

    租户拿出郑州市保障性住房中心发出的,要求永威置业拆除围墙和铁门的整改文件,理由之一是规划时没有围墙和铁门,规划后私自建属于违规。商品房业主秀出《物权法》,说建筑区划内绿地、公用设施属于业主共有,而租户不是业主。

    因为他们没有房产证。 

    租户也不示弱,河南电视台民生频道去采访时,一个大妈说了:国家政策让俺住上这房的。

    郑州市保障住房中心新闻发言人表示,小区公租房是政府买的,花的钱和商品房一样。既然是政府购买产权让他们租住,人家就有权享受小区各种配套设施。


    2

    狗蛋说,这就很尴尬了。

    业主有物权法傍身保障权益,租户也有一把“尚方宝剑”在手,那就是国家层面一直在提倡租售同权。

    三年多前,住建部首次提出将通过立法,明确租赁当事人的权利义务,保障当事人的合法权益,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。

    此后,广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、郑州等12个城市,被选为首批开展住房租赁试点城市。

    在这样的背景下,包括试点城市在内的不少地方,都开始要求出让地块配建公租房或开发商自持一部分,这些自持房源将来也基本是对外出租。于是商品房里混公租房成为一种新常态。

    本来吧,“租购并举”政策的制定,初衷是好的,为了“人人有房住”。但它无可避免地引发了新问题。

    理想是美好的,现实是矛盾的。

    一部分人砸锅卖铁花几百万甚至上千万购房,一部分人每月几百几千的租金租房,要让这两拨人享受同权,像教育资源更加均等分配这种宏观点的“同权”阻力倒是小些,毕竟教育花的钱没直接从大家口袋掏,但落到微观层面,比如享受同样的小区内部配套,花钱多的那方立马就觉得肉疼,然后心理不平衡。冲突对立的隐患也就埋下了。

    有人会说,可以分开管理嘛,眼不见心不乱。 

    狗蛋表示,这不符合主流价值观。

    本来提倡“租售同权”就是要扭转大家的置业观念:可以租不一定要买。一旦分开管理,不区别对待还好,如果区别对待那等于歧视“租户”,反而会适得其反,更让大家觉得,还是买房好。

    北京、深圳等城市曾明文规定,禁止通过物理隔离,把商品房和保障性住房分割,为的就是消除歧视,实现你侬我侬、其乐融融的局面。 

    针对永威枫香庭“一道门”事件,有评论员说,“大家公平的公民身份被隔开了,好像买商品房就高人一等,一道门的负面效应太大,不应该泛滥开来。” 

    现实是,年初疫情爆发时,北京、杭州、西安等城市出现“劝返”租客的现象,一些小区以防患疫情为由,把“租客”通通挡在了大门外。没有房产证只能门外吹风,这时候大家不得不承认:

    租售同权的心里路程还很长。


    3

    上有政策,下有两类需求不同的顾客,夹在中间的开发商有点难。 

    按照郑州永威枫香庭西苑业主的说法,物业承诺两边分开管理,默许他们装门。 

    而租户拿着“整改文件”要求永威落实拆门。双方势如水火,永威说自己不是执法部门,无权拆除那道门,还弱弱地表示:

    我们也不知道该怎么办了。

    把两种置业诉求不一样的群体放在一起,着实让开发商头疼。

    十几年前,大家就讨论过“混居”可能引发的负面效应。 

    当时的背景是,包括北京在内的一些城市搞试验,开始在商品房中配建廉租房和经济适用房,说这样做可以防止“贫民集中区”出现。当时的这种模式被称作“贫富混居”。

    其中,兰州“混居”最引人注目。当时全国主流媒体都报道过这样的话题:兰州推行“贫富混居”,特困户有机会住进“富人区”。

    为了不让贫困户被"边缘化“,兰州反复权衡后,决定在商住小区配建外观一致的廉租房、经适房,并把这些房子提供给低收入人群。兰州政府说这样的目的是:

    让贫困户在邻居的积极影响和帮助下脱贫致富。

    另一方面,不会让某一层次的人全部集聚在一起,更有利于社会和谐稳定。 

    兰州政府“扶上马又送一程”的初心很好,但“先富带后富,共奔小康路”不是住一起就能实现得了的。狗蛋说,如果住得近就能近富者富,那把富豪们打散平均分配安插在各个角落就行了,哪还需要辛辛苦苦“授渔”扶贫。 

    有兰州的开发商表示,根本凑不到一起去,因为这是两类完全不同的消费群体。买商品房的人,要的是“优房住”;而廉租房是为低收入群体提供一个住处,要的是“有房住”。 

    在他们看来,不能什么都追求“平均”。如果把握不好,出发点好的政策也可能成为社会矛盾的根源。 

    那时候有专家指出,保障性住房建设是政府的事,不应该交给开发商。从全国范围来看,搞保障性住房工程,地方政府基本是双管齐下,自己盖,同时让开发商配建。 

    从配建经适房、廉租房,再到现在“自持”盖公租房,这么多年来,屡受大家吐槽的开发商,暗暗发挥着“一块砖”的精神:

    哪里需要往哪搬。


    面临不断演变的“混居”难题,开发商依然没太多办法。 

    更棘手的是,如今的房价是10年前的数倍,这无疑将加剧买房人在面对“混居”时的心理失衡。 

    一二线城市核心区域的地价,大几万起,一旦建成入市,基本都是豪宅盘。狗蛋说,他不敢想象豪宅配建公租房的样子。 

    我告诉他,目前杭州最贵的新房,一平卖7万的仁恒滨江园,也配建了一栋公租房。

    去年11月,杭州另一个豪宅项目中海御道,商品房业主和公租房住户也闹掰了。小区为公租房启用了“北门”,原本的“南门”分时段开放,变相把两个群体隔开了。但公租房的住户不乐意了,因为经北门回家,要路过一个公厕。 

    2017年3月杭州土拍施行“竞自持比例”以来,全市截至目前出让了130多宗涉及“自持”的地块,这些自持房源正在陆续流入租赁市场。

    这意味着,上百个“自持”项目,未来也可能面临同一个问题: 

    业主要求保障居住环境。

    保障不了业主的权益是失职,要人回家走地下室或者经过厕所是失理,都是不讲武德。

    又到了考验开发商智商的时候。

    注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

    本文由“地产风声”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

    原标题: “混居”出问题,是谁不讲武德?

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      刘韬

      刘韬律师,现为北京市京师(郑州)律师事务所专职律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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