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  • 房企大肆收购的真相

    地产大爆炸 地产大爆炸
    2021-04-26 14:37 864 0 0
    最佳搭档,乘风破浪。

    作者:炸天团

    来源:地产大爆炸(ID:dichandabaozha)

    最近,地产圈有点不太平。

    前有远洋资本“收购”红星地产,后有旭辉与融创“抢夺”彰泰,最近更是传出了融创正尽调意图收购TOP40房企蓝光的新闻。

    炸天团注意到,无论是远洋、亦或是旭辉与融创,他们都有个共同的特征:身后都站着保险公司。

    所谓三十年河东,三十年河西。

    三道红线下,保险公司从“门口的野蛮人”摇身一变就成为了房企的摇钱树,座上宾。

    01

    远洋资本,作为远洋集团旗下的投融资平台成立于2013年2月。

    在过去的8年时间里,其投资已经涉及新能源、教育、风电设备、金融资产管理、物流、商业地产、大健康等多个领域,特别是在收购盛洋投资后,其资管布局更是拓宽到了海外。

    至2020年11月,远洋资本的在管规模已超1200亿。 

    通过投资物流、大健康等与土地、空间高度相关的行业,远洋资本为远洋集团提供了大量的土储。

    在其他房企为“三道红线”焦头烂额之时,远洋资本却仍在大肆扩张,最新的动作即入驻红星地产尽调,计划在6月底前完成对红星地产的收购。

    事实上,远洋资本还对外扬言,一个红星地产满足不了胃口,还在继续寻找投资标的。

    远洋资本对外攻伐不断,收购频频,背后的底气是什么呢?

    答案很简单,因为远洋集团背后站着两个金主爸爸:

    中国人寿,姚明要投就投的中国人寿,是国内最大的保险公司;

    大家保险,前身就是曾令很多房企闻之色变的安邦保险。

    其中,中国人寿保险作为远洋的第一股东,持股比例达29.59%,大家保险作为二股东,与前者的持股差距仅在0.01%。

    这两家保险机构加起来的股权比例达到了59.17%。严格意义上来说,远洋已是姓保险,名地产。

    02

    保险公司,是中国最有钱的金主之一,他们的钱来自于大量投保人的保费,但又不仅限于此。

    因为保险公司的钱具有长期性,甚至是不需要全部还的负债,所以保险公司在收取投保人的保费之后,会把这个钱分成两个部分,一个是准备金,另外一个则是用来投资的。

    也就是所谓的钱生钱,这个特性决定了保险公司将成为投资界的大佬。

    另一边,房地产行业的金融属性,注定了资金才是房企的真正话语权,这也是地产下半场,房企和保险捆绑得越来越深的原因。

    不止是远洋,业内姓“保”的房企不在少数。

    比如金地,前十大股东不是保险,就是投资公司,或者社保资金。


    其中富德生命人寿和大家人寿的控股达到了50.26%。

    于是有钱的金地,在别人想下手又手头紧的2020年,豪横的出手755亿,拿了一宗又一宗的好地。

    03

    当然,险企那边觊觎房地产行业也是已久,伴随着险资投资限额的提升,他们也是动作频频。

    平安就是其中的典型。


    2015年以来,平安通过布局上市房企,先后成为旭辉、融创、金茂、华夏幸福的二股东,重仓过碧桂园、朗诗、招商蛇口等多家知名房企,与20多家房企发生关联。

    也因此收获了一个新的称号:

    房企的金主爸爸。

    这位金主爸爸有多疼爱地产呢?

    平安早年180亿元战投华夏幸福成为其第二大股东,等到华夏幸福暴雷时,外界才惊讶的发现,平安对华夏幸福的风险敞口已经高达540亿元,而非当初的180亿元。

    保险入局地产,对房企的最大好处是,拓宽融资渠道,补充企业资金,降低了融资成本,有助于推进房企各项业务的进展。

    近些年,不差钱的地产公司后面,都藏着保险公司的身影。

    比如,在收并购市场谈个100亿的收购案,就像是去菜市场买菜的孙宏斌,曾经他的很大一部分钱就来自于平安系。

    2016年老孙缺钱时,首先想到的是平安银行,他把手中约87.6%的股权股权质押了出去,平安保险和平安银行得以入主融创成为二股东,直到2019年才悄然退出。

    如今回看,那正是融创收并购最狠的几年。

    又比如保利,主动引入泰康人寿,就是想在资金投入大、战线拉得长的养老产业,有更多合作和发展的空间。

    前面提到的远洋也是如此。

    如此看来,险企和房企无疑是一对黄金搭档。

    而在 “三道红线”出来后,险资的作用就更大了。

    04

    尽管去年 “三道红线”只在12家房企试行,但监管层对房企降杠杆、去负债的要求上升到机制层面,早已让所有房企闻风丧胆。

    为了不踩线,房企未雨绸缪地做了系列工作来优化财务,包括加快资金周转效率、促销降价、控制债券融资规模、不再激进拿地、将优质资产打包上市等等。

    在不得已的情况下,一些去负债压力大、现金流紧张的房企,还会像开篇提到的红星地产一样,选择出售资产,转让项目公司股权。

    另一部分房企,则积极引入险资,谋求自身持续稳健的发展。

    如阳光城,三道红线被列入橙档后,加快引入战略投资泰康人寿和泰康养老入局。

    引入保险公司做战投,当然是因为保险的钱又多又便宜,可以为公司后续发展提供资金和资源支持,但其更大的算盘是:

    在不丧失核心资产控制权前提下有效降低资产负债率。

    因为无论是表内还是表外,险资进来的钱都是体现不出来负债的。

    就比如华夏幸福,如果不是平安主动爆料,谁又能知道平安入局华夏幸福的风险敞口已经达到了惊人的540亿,甚至可能还不止呢?

    可见,不管是出于输血融资需求,还是降杠杆需要,险资入局都可以解决房企的这些痛点。

    更重要的是,“三道红线”以后,融资监管继续扩大到银行层面,即对银行的房地产贷款、个人住房贷款占总额比例分别设定上限,对保险还是相对宽松的。

    目前来看,房地产行业一年难过一年已是显而易见的事。

    对房企来说,如果能找到一家险企,然后紧紧抱住这个金主爸爸的大腿,在别人快坠下深渊时,自己能乘风破浪一把,无疑是当下最美好的场景。

    注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

    本文由“地产大爆炸”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

    原标题: 房企大肆收购的真相

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