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          签订房屋认购书抵债,已交付占有但未竣工验收,也可能排除强制执行

          投融资与诉讼 投融资与诉讼
          2020-12-24 15:01 613 0 0
          焦点 ▲ 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的法律逻辑。

          作者:郑宏宇、王怀志

          来源:投融资与诉讼(ID:trzlaw)

          焦点 ▲ 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的法律逻辑。

          数日前整理发布了一起典型案例,裁判理由是:依据《中华人民共和国物权法》第九条规定,因案涉房屋并未办理所有权过户登记,当事人虽已全额缴纳购房款,但其仅享有依据《商品房买卖合同》要求开发公司履行相关合同义务的请求权,尚不享有该房屋所有权,故一审法院未予支持当事人确认对案涉房产享有所有权的诉讼请求,并无不妥。

          相关案例:已支付全部购房款但未过户登记,请求法院确认享有房屋所有权,不予支持

          上述案例在公众号发出后,正好德恒广州办公室的同事也在办理类似案件,就向我们提供了一份结论看似 “相反” 的最高院再审案例,笔者学习后认为该案例非常值得借鉴研究,有助于更加全面深入的理解《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的适用,在此整理后发出来共同学习研究。

          ▲最高人民法院(2018)最高法民申5072号 江苏省华建建设股份有限公司、江苏省华建建设股份有限公司惠州分公司再审审查与审判监督民事裁定书。

          1、基本案情

          2012年8月23日,吴振堂(买方)与第三人麦雅公司(卖方)签订《麦雅双城名苑(推广名:双城国际)房屋<认购书>北区》,购买405号房屋,总价款706738元,约定该房款付清同时签订《广东省商品房买卖合同》,在未签署《广东省商品房买卖合同》前,因不可抗力而致使该物业不能出售时,卖方应退还定金给买方,本认购书自动作废等。

          同月29日、30日,吴振堂分别付款共706738元给麦雅公司。麦雅公司分别出具了《收款收据》给吴振堂。

          2012年11月1日,吴振堂与麦雅物业××公司签订《前期物业管理服务协议》、《防火责任书》。同月2日,麦雅物业××公司出具“收到吴振堂405房2012年11月至2013年1月管理费、2012年10月至同年12月分摊电费,合共567元”《收款收据》。

          吴振堂在开庭中称是用现金支付购房款,可以取销诉讼请求中第三项请求,其在该小区购买了两套房屋,其中一套房屋虽登记在其名下,但实为给儿子购买的,其在惠阳淡水也有房屋,并称其于2012年11月1日对案涉房产实际收楼。 

          2009年12月4日,麦雅公司领取了惠州市江北24号小区商住楼(××)《建设工程规划许可证》,并取得《商品房预售许可证》,有效期从2010年1月13日至2013年9月29日,并注明土地未抵押。案涉××未办理竣工验收手续。

          另查明:华建公司、华建惠州分公司与麦雅公司建设工程施工合同纠纷一案,惠州仲裁委员会于2014年5月20日作出裁决书,裁决:麦雅公司应支付华建公司、华建公惠州分公司建设施工工程欠款48158998.73元以及利息等。2012年9月18日、2013年4月9日,原审法院作出(2012)惠中法立保字第19号、(2013)惠中法立保字第4号民事裁定,预查封麦雅公司位于惠州市××××双城名苑的65套房产,其中包括吴振堂购买的案涉房产。

          上述案件执行过程中,吴振堂对执行标的提出书面异议。原审法院经审查后作出(2015)惠中法执外异字第57号执行裁定,驳回吴振堂提出的异议。吴振堂不服上述执行裁定,遂提起本案诉讼,请求法院确认案涉房产系其所有,停止对该房产的强制执行并解除查封,判令麦雅公司履行将涉案房产办至其名下的房产权属登记手续。

          2、一审法院判决

          原审法院认为:本案系案外人执行异议之诉。本案争议的焦点是吴振堂对案涉房产是否享有优先权以排除执行。

          对此,分析如下:2005年1月1日施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结”及2015年5月5日施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”和第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同,(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其它用于居住的房屋,(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定,案涉楼房于2010年1月13日取得预售许可证,因此,吴振堂与麦雅公司于2010年8月23日签订的《认购书》依法应认定为有效的预购合同。

          但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定,本案吴振堂与麦雅公司签订的《认购书》仅有当事人名称、商品房基本情况、商品房价款及付款方式,并不具备上述商品房销售管理办法第十六条规定的其它合同主要内容,如交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、公共配套建筑的产权归属,面积差异的处理、办理产权登记有关事宜,违约责任等,故该《认购书》并不具备认定为商品房买卖合同的条件,仍应认定为预约合约。

          尽管吴振堂在签订《认购书》后的2012年8月30日支付清了购房款706738元,但双方并未按约定于付清款时签订《广东省商品房买卖合同》,导致未签订《广东省商品房买卖合同》及办理预售登记而被法院分别于2012年9月18日、2013年4月9日查封的后果,吴振堂负有不可推卸的责任。

          且吴振堂所购房屋并不是其唯一住房,其与麦雅公司签订的《认购书》应属于履行合同的债权债务关系,其可以与麦雅公司另行解决。

          综上所述,吴振堂与麦雅公司签订的《认购书》仅为预约合同,尚不具备商品房买卖合同的条件,导致未签订《广东省商品房买卖合同》及办理预售登记的后果,吴振堂具有明显的过错,故吴振堂的诉请不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的排除执行的条件,且吴振堂对房屋未能及时签订房屋买卖合同及办理备案登记有过错,故其请求确认涉案房产为其所有,并停止对该房产的执行并解除查封,缺乏事实和法律依据,依法不予支持。

          3、二审法院判决   

          本院认为,本案为案外人执行异议之诉。根据上诉人吴振堂的上诉请求及被上诉人华建公司、华建惠州分公司的答辩意见,本案焦点问题归纳有:

          1、关于吴振堂请求确认案涉房产系其所有的问题。

          买卖合同的成立和有效仅仅意味着债权人对合同相对人的责任请求权成立,但不能等同于买受人已取得物权。要取得具有排他效力的物权,应当履行法定的公式程序。

          《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”第十四条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记薄时发生效力。”依照上述法律规定,不动产所有权的取得,除了法律另有规定,不动产登记薄上记载之后,其方能取得包括所有权在内的所有不动产物权。

          本案中,案涉房产仍登记在被执行人麦雅公司名下,在不动产登记没有变更的情况下,吴振堂请求确认案涉房产系其所有,依法不予支持。

          2、关于吴振堂对案涉房产是否享有足以排除执行的物权期待权问题。

          《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”

          经查,吴振堂在执行法院对案涉房产予以查封之前于2012年8月23日与麦雅公司签订了《认购书》,约定购房总价款为706738元。之后吴振堂分别多次支付购房款总计706738元给麦雅公司,麦雅公司出具《收款收据》予以确认。2012年11月1日,吴振堂签订《前期物业管理服务协议》、《防火责任书》,麦雅物业××公司于11月2日出具“收到吴振堂405房2012年11月至2013年1月管理费、2012年10月至同年12月分摊电费,合共567元”《收款收据》。

          从以上事实分析,吴振堂与麦雅公司在执行法院查封案涉房产前已经签订了以变动该房产所有权为目的的《认购书》。该《认购书》是双方的真实意思表示,其内容并未违反法律及行政法规的强制性规定,而且已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,应当认定为合法有效的商品房买卖合同。

          吴振堂依照上述《认购书》的约定已经支付了案涉房产的全部价款,并已经实际占有该房产。

          另外,案涉房产所在的房地产建设工程项目尚未完成竣工验收、消防验收、人防工程等验收,可认定案涉房产产权没有办理变更登记的原因不能归责于吴振堂。即非因吴振堂自身原因未办理案涉房产产权的过户登记。

          因此,吴振堂对案涉房产享有物权期待权,并足以排除人民法院对该房产的强制执行。吴振堂请求停止对案涉房产的强制执行及解除查封,依据充分,理由成立,对此本院予以支持。

          4、最高院再审判决

          本院经审查认为,本案再审审查的重点是吴振堂对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。

          其一,根据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定,在金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时,获得人民法院支持应同时满足三个要件,即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

          该条规定基于对消费者生存权这一价值的维护,赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力,即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利,法律也应更优先保护消费者的物权期待权。

          《执行异议和复议规定》第二十八条亦规定了在金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,获得人民法院支持所要满足的四个要件,但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。

          从法律逻辑上看,房屋买受人若要排除普通债权的执行,既可以选择适用《执行异议和复议规定》第二十八条,也可以选择适用第二十九条,但房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行,则必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。

          就本案而言,根据原审查明的事实,因作为案涉房产执行依据的惠州仲裁委员会的仲裁裁决未明确华建公司、华建惠州分公司对麦雅公司应收工程款享有优先权,故原判决适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定,认定吴振堂对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益,符合法律规定。华建公司、华建惠州分公司关于原判决适用法律错误的申请再审事由,缺乏法律依据,不能成立。

          其二,《执行异议和复议规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”

          根据原审查明的事实,

          首先,吴振堂与麦雅公司签订《认购书》的时间为2012年8月23日,先于包括案涉房产在内的房产被人民法院查封的时间。《认购书》系双方当事人的真实意思表示,并未违反法律、行政法规的强制性规定,应为合法有效的合同。虽然《认购书》不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应明确的主要内容,但对商品房买卖合同应具备的当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、价款的确定及付款方式等基本内容已作明确约定,且麦雅公司已收取购房款,故原判决认定《认购书》符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同内容并已实际履行,有事实和法律依据。

          其次,在案涉房产被查封之前,吴振堂已与麦雅公司办理了收楼手续,并与物业公司签订物业管理等协议,交纳水电费和管理费,表明吴振堂在案涉房产被查封之前即已合法占有该不动产。

          再次,《认购书》约定的案涉房产价款为706738元,吴振堂主张其已向麦雅公司全额支付购房款,麦雅公司亦向吴振堂出具收款收据,原判决认定吴振堂已支付全部购房价款,有事实依据。况且,以房抵债的目的在于消灭债权债务,亦是款项支付的一种形式。本案即便如华建公司、华建惠州分公司所言,存在以房抵债情形,但在麦雅公司已出具收款收据认可吴振堂已支付全部购房款的情形下,不能因此而简单否定吴振堂已支付全部购房款的事实。

          第四,案涉房产在吴振堂购买之后被人民法院查封,且该房产所在工程项目尚未竣工验收,以致未能办理过户登记手续,原判决认定非因吴振堂自身原因未办理案涉房产产权过户登记手续,符合本案实际。

          综上,原判决认定吴振堂对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益,显无不当。华建公司、华建惠州分公司的申请再审事由理据不足,不能成立。裁定驳回江苏省华建建设股份有限公司、江苏省华建建设股份有限公司惠州分公司的再审申请。

          注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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