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  • 富力继续降债:今年净负债率降至100%以下

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    富力地产主席李思廉透露,有信心今年净负债率降至100%以内。

    作者:观点地产新媒体

    来源:观点(ID:guandianweixin)

    富力地产主席李思廉透露,有信心今年净负债率降至100%以内。

    观点地产网 3月25日午间,富力地产发布年报。

    销售额方面,富力地产实现权益销售金额约1387.9亿元,同比上年有小幅增长,销售面积约1153.09万平米。

    期内,录得营业额为858.9亿元,同比下跌5.4%;毛利203.9亿元,同比下跌31.52%;净利润相应减少至91.5亿元,跌幅9.38%,相当于10.6%净利率;所有者应占盈利为90.04亿元,同比下跌6.9%。

    但对于富力地产来说,面临显著的流动性缺口,富力地产未来的工作重心仍是出售非核心资产及加快销售促回款。

    为化解债务风险,年内富力透过合理的购地策略、战略性的资产出售、股份增发等措施削减债务,合计削减债务共374.1亿元,年末现金储备达399.5亿元。

    削减或再融资的债务包括境内债券236亿元、信托及境内银行贷款119亿元和离岸债券及离岸贷款19亿元。另外,富力于2020年按发行价每股9.82港元发行2.57亿股的H股新股,募集资金总额25.24亿港元。

    经削减债务及补充权益资本后,富力地产净负债率由2019年底的199%降至130%,大幅下降69个百分点。

    富力地产主席李思廉于业绩会透露,有信心今年净负债率降至100%以内。另据数据显示,富力在今年2月份的净负债率已降至118%。

    毛利率有望恢复

    降低负债,首先要保证的便是销售情况。期内,富力地产实现权益销售金额约1387.9亿元,销售面积约1153.09万平米。

    今年,富力将销售目标定为1500亿元,同比增长约8%。可售资源为2700亿元,去化率达到55%即可达成目标。

    “大约分为上半年40%,下半年60%,也就是上半年600亿,下半年900亿。”李思廉称,由于部分旧改项目在三四季度才推出市场,所以大概是“四六开”的推货节奏。

    物业销售方面,年内,由于较高比例的存货销售入账,均价较低,令富力入账均价同比下降11%至8600元/平米。

    数据显示,在2020年917万平米的入账面积中,275万平米即30%为存货,2019年这一数字为16%。这直接影响到了富力物业销售毛利率,由上年度34.9%减少9.7个百分点至25.2%。而剔除存货,毛利率则为29.1%。

    “截至今年2月,已锁定营业额超过1000亿元,销售均价约为11600元/平米,由于均价提升了,整体毛利率上升应该是顺势的。”富力管理层称,今年对毛利率维持在30%-35%有信心,今年毛利率有望达到30%。

    在加快销售的同时,富力亦控制了在招拍挂上的参与度,李思廉业绩会上继续强调:“将尽量少参与招拍挂,集中做旧改项目。”

    实际上,在过去一两年,这一点被富力坚决执行。

    回顾富力2020年以来的新增土地情况,期内,富力仅在12个城市拿下16幅土地,地价118亿元,平均地价为3100元/平米。其中,一二线城市占83%,三线及其他城市占17%。年内,新增权益土地储备386万平方米,货值约730亿元。

    克制的土地获取,令富力的土地储备有所下降。截至2019年中期,富力还拥有6100万平米土地储备,2019年末这个数字变为5790万平米,最新拥有应占的土地储备可售建筑面积约为5200万平米,可售货值约为7000亿元。

    对富力来说,具备优势的旧城旧村改造无疑是更好的拿地方式。

    观点地产新媒体了解到,富力2020年在城市更新方面的动作颇多,成功签约中山下闸片区、广州南沙大同村、广州海珠赤沙村、广州番禺石壁一二三四村以及广州天河吉山村等多个旧村改造项目。

    管理层介绍,目前,富力已签约合作城市更新项目超60个,可售面积超4100万平米,销售货值超1.2万亿元。其中,90%位于一线及二线城市,以及60%位于粤港澳大湾区。

    转化方面,近期富力城市更新转化超800万平米,对应货值2600亿元,2021年目标转化约300万平米城市更新项目作为土地储备。

    瘦身减负

    降负债的道路是漫长的。即便采取一系列措施降低负债,富力地产2020年三项指标仍超阈值,但也可以看出这些数据均在向好发展。

    央行“三道红线”融资新规,即依据杠杆水平高低设置三条红线:扣除预收款后负债率大于70%、净负债率超过100%、现金短债比小于1倍。

    根据上述标准,将房企分为“红-橙-黄-绿”四档设置信贷增长规模,对应有息负债增速0、5%、10%、15%。

    按照这一标准,富力地产剔除预收款后的资产负债率为76.7%,较上年同期下降约2.8个百分点;净负债率为130.2%,较2019年末大幅下降约69个百分点;非受限现金短债比为0.4,较上年同期提升约0.03。

    降负债,仍旧是外界最为关心的事情。对此,李思廉在业绩会上给出了明确的目标:在今年内,富力的净负债率将降至100%以下。

    对富力来说,积压大量资金的城市更新和酒店两种重资产项目,是压在头上的两座大山。

    业绩会上,李思廉表示,为达成“三道红线”,公司在积极去库存加快销售之外,还将继续出售资产及项目股权。

    “价钱合适将继续出售资产,包括现有的投资物业、商场、写字楼、酒店。”李思廉表示,只要出售了这些项目的合理比例,对出表有非常好的帮助。

    去年8月初,富力地产与黑石集团谈妥初步意向,宣布向后者出售广州国际机场综合物流园70%股权,最终出售价格定为44.1亿元。

    有投资者告诉观点地产新媒体,在当天投资者会议上,李思廉透露,目前已在积极出售酒店资产,预计在未来6个月以内完成。

    另外一个措施,则是加大力度出售项目股权,包括住宅项目以及城市更新项目。实际上,早在2020年1月份,富力就以10亿元代价向建业地产出售河南建业富居投资有限公司10%股权,并由此将郑州高新区五龙口村、花园口镇两个开发超过5年的旧城改造项目出表。

    “富力在过去5-10年都很少合作项目,我们今年会加大力度出售部分的股权,包括邀请同行加入旧村改造,出售部分股权拿到的现金能够帮助我们降低负债。”

    按照富力的计划,今年末将完成消灭1-2条红线,2022年末降至“绿档”。

    以下为广州富力地产股份有限公司2020年业绩发布会现场问答实录:

    现场提问:请问今年调整债务的计划是怎样的?现在三条红线的情况如何?资产处置有怎样的目标?

    李思廉:今年积极完成不低于1500亿的销售,上半年目标600亿,下半年目标是900亿。在销售方面,无论是我们今年卖掉的物业,还是已经进入销售计划的旧改,全年销售均价比起2020年会有大幅提高,暂时已经卖了的均价为税后10600元左右。

    在完成销售目标之外,我们也还有其他三个部分:第一,有合适的价钱我们会出售资产,资产包括现有的投资物业、商场、写字楼、酒店;第二,出售部分开发项目的股权。

    第三,现金流方面,到了2020年末,库存现货有600亿,会积极变现,配合降低三条红线,目标在2021年未来九个月降一到两条红线,然后在2022年底将三条红线完全消灭。

    现场提问:请问公司的买地计划怎么样?往后是不是主要着重于旧城改造项目?另外,去杠杆化的目标可不可以提供?

    李思廉:我们会集中做旧改项目,尽量少参加招拍挂,公司有信心今年降至100%以内。

    现场提问:去年是不是有些库存拉低了毛利率?为什么要卖旧改的股权?海南会不会做大?

    李思廉:2020年,库存卖了205亿,毛利大约为14%,剩下部分的毛利为29.1%,今年有信心将整体毛利提升30%。卖资产、卖项目其实是一种组合拳,我们也要有适当的价钱和条件才会出售。

    由于资产的质量都不错,所以都有很多投资者来查询,会在适当的时候根据联交所规定作出公告的。

    在海南,暂时会保持现有的土地储备销售量。

    现场提问:内地酒店的营运情况是不是已经看到很大的复苏?

    李思廉:去年下半年,虽然全球经济受影响,但国内的复苏比较快,出差和隔离要求使大家都在本地消费,并且入住率也有上升空间,所以在去年下半年的利润也有明显的恢复得比2019年更好。

    对于今年的走势也较乐观,希望国内控制疫情和经济复苏后,利润能有恢复。

    注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

    本文由“观点”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

    原标题: 观点直击|富力继续降债:今年净负债率降至100%以下(实录)

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