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  • 招商蛇口,蛇口吞地!

    地產大爆炸 地產大爆炸
    2021-05-14 10:29 705 0 0
    汝之毒藥,彼之蜜糖

    作者:炸天團

    來源:地產大爆炸(ID:dichandabaozha)

    ?地價傳導房價,房住不炒下拿高溢價地,總顯得不是那么和諧!

    然而3-4月,招商蛇口居然連拿了三塊溢價率超過100%的地塊:

    3月1日,西安。招商蛇口以最高限價110600萬元+競配建教育設施面積106100㎡,總價202858萬元,實際樓面價18853元/㎡競得浐灞核心區一宗優質地塊,溢價率149%。

    4月19日,還是西安。招商蛇口以15.67億競得西安西咸新區XXQH-WB05-40地塊,樓面價9993元/㎡,溢價率156%。

    4月28日,重慶。招商蛇口以32.5億摘得重慶沙坪壩西永組團一地塊,溢價率129.98%。

    在過往的認知里,國企央企都是穩住基本盤的,如今卻是央企在高價拿地,意不意外?驚不驚喜?

    01

    敢高價拿地背后,當然是因為有錢任性。

    招商蛇口,原名招商地產,更早以前叫蛇口工業區房地產公司,背后是招商局集團這個金主爸爸,在地產江湖中曾有“招保萬金”的美名。

    早在1978年,改革開放才開始,招商就在深圳蛇口片區開發蛇口工業區。

    并且基于在蛇口的多年深耕,招商探索出 “前港-中區-后城(Port-Park-City,PPC)”獨特的“蛇口模式”。

    然而,盡管在地產界探索最早,并且有獨特的模式支撐,還有招商局集團做后盾,但招商地產就是掉隊了:

    2007年,招商地產跌出地產前十強。

    之后數年,其排名一直在10-20名之間徘徊,至2015年,招商蛇口宣布通過換股的形式合并招商地產時,招商位列行業第13名。

    高富帥落難,結局就像現在吃瓜群眾看王思聰,一舉一動都被人關注放大。

    不過被圍觀的,多少是不甘的。2012年,招商開始從追求高利潤的效益優先模式向快速高周轉模式轉型,在公司內部提出“狼性文化”。

    此后,又在內部制定了“未來5年實現千億收入、百億利潤”的發展目標,并為此開始耗巨資圈地,總算在2017年圓了千億夢。

    只是在大家都高負債、高杠桿實現規模趕超的時候,招商蛇口還是顯得太“穩”,這也意味著要重回行業第一梯隊,不容易!

    所以,盡管那幾年招商蛇口也在加快拿地,沖刺業績,也只能做到自己穩住,而不是躍進!

    02

    機會,終于來了!

    2020年夏天,“三道紅線”融資新規突降,意味著房企加杠桿實現彎道超車的時代一去不復返。

    融資新規,非常有利于發展穩健、財務指標狀況良好的房企,尤其是資源、資金的觸角較廣,能以較低成本獲得足夠的資源和資金支持企業發展的國企、央企。

    2020年末,對照 “三道紅線”監測指標,招商蛇口全綠——剔除預收賬款后的資產負債率 58.84%,凈負債率 28.81%, 現金短債比1.23。

    并且,全年綜合資金成本僅4.70%,在行業中具有明顯的資金優勢。

    此時不發力,更待何時?

    2021年,招商蛇口開始在市場上大舉拿地,拿著拿著,利好再次來臨,2月底“兩集中”土地新規突然降臨。

    利好之下,結果就是1-4月招商蛇口拿地金額達407億元,位列房企拿地金額榜單第一。


    其中,以4月最為生猛,在寧波、蘇州、揚州、西安、廣州、無錫、重慶、沈陽等城市共拿了20宗地。

    并且當月集中供地的5個城市,除了長春,招商蛇口在其他4個城市均有斬獲:

    重慶2塊,廣州2塊,無錫2塊,沈陽2塊。

    每一塊,都是溢價地:

    03

    招商蛇口,并不是不知道激進拿地的代價。

    年報顯示,2020年招商蛇口銷售金額達2776.08億元,同比增長25.91%;營業收入達1296.21億,同比增長32.71%。

    從增速上看,銷售業績和營收都不遜色于往年,不過利潤方面招商蛇口卻遇到了所有沖規模房企的尷尬:

    增收不增利。

    2020年,招商蛇口凈利潤出現了2015年重組以來的首次下降,僅為122.53億元,對比2019年減少37.8億,同時毛利率進一步下滑降至28.69%。

    對于凈利潤下滑的原因,管理層門兒清,稱下滑的主要原因是招商蛇口在2020年進行計提減值31.01億元,直接減少了歸母凈利潤21.84億元。

    而計提減值,是因為2016、2017年招商蛇口在市場上聯合拿了不少高價地,大部分在2020年進入結轉周期。

    不過,拿高價地帶來的盈利下滑并不會阻擋招商蛇口拿地擴張的腳步。

    因為就在充滿不確定性的2020年,悶頭追趕多年,跌出行業第一梯隊整整十三年的招商蛇口,終于排在了行業第十名。

    且這種態勢還在繼續,克而瑞1-4月銷售額排行榜單顯示:2021年前4月,招商蛇口以1016.8億的銷售額排在了第七。

    在“三道紅線”和集中供地政策的限制下,招商蛇口清楚看到當下是實現規??缭降淖詈脮r機,認為其在獲取資源、規模增長方面將有更多便利。

    未來幾年,招商蛇口的目標是將自己穩在行業前十名。

    04

    怪只怪招商蛇口胎投得好,背靠金主爸爸,融資渠道多,錢也便宜。

    炸天團特意將2020年克而瑞榜單TOP10房企拉出來,將排名及融資成本做了個對比:

    發現什么沒有?融資成本排在前四位的都是國企或央企,他們的融資利率均不到5%。

    仗著錢多且錢來得便宜,近幾年他們在土地市場上積極拿地,實現規模趕超,如今前十強房企里,已經有6家是國企或是有國資背景。

    而曾經的TOP10房企,如龍湖、華夏幸福、新城,則慢慢的被擠了出去。

    如果繼續繼續將視線放大,又會發現土地新政下,央企和國企已經成為拿地的生力軍。

    幾個采取集中供地的城市:

    長春過半的土地是被央企、國企拿下,中鐵置地更是在此斥資44.43億狂攬13宗地;

    廣州成交的38宗土地里,有21宗被國字頭及其聯合體拿下,其中越秀斥資108億拿下了6宗;

    沈陽一共出讓22宗地塊,包括保利、萬科、華潤、招商、遠洋等,有12宗是被他們獲得。

    雖說國企民企之間不存在誰進誰退的問題,而是當前環境下一種正常的市場化行為,但現在的政策真的是非常有利于國企、央企。

    由于錢多且來得便宜,在“三道紅線”融資監管新政和“兩集中”土地新政下, 對比民企,他們就是有天然的優勢。

    在此背景下,隨著民企的生存空間被持續擠壓,未來還將有大批國企實現彎道超車,從而改寫房地產市場的整體格局。

    還沒上車的,抓緊了!

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

    本文由“地產大爆炸”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

    原標題: 招商蛇口,蛇口吞地!

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      劉韜

      劉韜律師,現為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業投資基金合伙企業(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設投資發展有限公司、鄭東新區富生小額貸款公司等企事業單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業創新創業發展基金、鄭州市科技發展投資基金、鄭州澤賦北斗產業發展投資基金、河南農投華晶先進制造產業投資基金、河南高創正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯網產業創業投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業領域:企事業單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業務、新三板法律業務、民商事經濟糾紛等。

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