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          一年只卖三次地,中小房企危矣?未必!

          地产黄老邪 地产黄老邪
          2021-02-25 18:11 415 0 0
          快速行动抓机会!

          作者:黄博文

          来源:地产黄老邪(ID:DCHLX1)

          昨天下午有消息流出,涉及房地产行业的又一重磅政策即将出炉,影响度堪比去年的“三道红线”。

          究竟是什么样的政策,能够掀起那么大波澜。用一句话概括,就是住宅用地的“两集中”:集中发布出让公告、集中组织出让活动,每年不超过三次。

          两天内,已有天津、郑州、青岛等多个城市发布通知,要求相关部门落实“两集中”。此外,根据网传消息,包括北上广深等22个重点城市的住宅用地,都将按照“两集中”的方式进行土地出让。

          黄老邪一直认为,中国的房地产行业,是一个政策牵引,资源驱动的类金融行业,能够支撑企业在行业内立足的资源无非是钱、地、人。“两集中”推地政策必然会对行业的资源分配格局产生重大影响。

          “两集中”政策还有哪些不确定?出台的目的是什么?中小房企如何转危为机?且听黄老邪细细分解。

          “两集中”骤然来临

          疑点仍重重

          据业内网传消息,“两集中”的试点将在22个房地产热点城市进行。包括北京、上海、广州、深圳、南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡。

          以天津市2月23日出台的相关公告措辞为例:

          一是集中发布出让公告,且原则上全年住宅用地出让不超过3次(分别为3月、6月、9月中旬份三批次集中发布住宅用地的出让公告);

          二是集中组织出让活动:同批次公告出让的土地以挂牌方式交易的,应当确定共同的挂牌起止日期;以拍卖方式交易的,应当连续集中完成拍卖活动。

          不过除了天津以外,其他出台相关通知的城市仍未在相关文件中有具体细则阐述,或根本没有类似文件的流出。

          可以看出,“两集中”政策虽然骤然而至,但还存在着许多问号。但黄老邪认为,推地新政仍存在着七大疑点有待观察:

          1.22个城市中,除天津、郑州、青岛等城市之外,其他城市还未有跟进文件出台;

          2.具体执行细则还有待观察,如政策生效时间点、三次推地时间安排等;

          3.新政效果如何还有待观察;

          4.是阶段性政策,还是常态化政策;

          5.仅限制住宅用地,还是会推广到其他类型的土地上;

          6.22个热点城市之外的城市,会不会跟进;

          7.各城市全年三次推地中,单次推地数量是平均分配,还是有多有少。

          可以确定的是,房地产行业的VUCA时代已经悄然来临,“两集中”政策骤然出现与疑点重重,正是其典型表现。这就要求无论何种类型、何种规模的房企,都必须密切关注相关城市推地政策的变化,最重要的是提前强化对于城市与市场的研判,未雨绸缪才能有备无患。

          “两集中”的重重疑点,博志成根据多年地产行业研究与咨询培训经验,做出以下预判:

          一是“两集中”政策,极有可能成为22个热点城市的常态化调控政策;

          二是短期内(三年内)大概率只针对住宅用地,不会影响其他类型土地的推地节奏;

          三是其他已有土地出让政策维持原状,如“熔断机制”、“保障房比例”等;

          四是在22个城市之外,近年来房地产调控政策效果不显著的城市,大概率会跟进“两集中”政策。

          推地新政的初衷

          还要放到调控长河中看

          “两集中”的土地出让规则已经初露端倪,作为企业,一定要清楚政府此次调控的目的与背景。

          首先党的十九届五中全会,以及中央经济工作会议都对住宅用地供应工作提出了明确要求,完善土地出让收入分配机制。

          此外,无论是现阶段还是未来的调控政策,依旧在围绕着以往房地产行业调控的主基调,没有变化。其核心目的依旧是“房住不炒”、“稳地价、稳房价、稳预期”、“租购并举,因城施策”,促进房地产市场的平稳健康发展。

          因此,“两集中”一定要与以往调控政策结合起来总体分析。

          以往的基础调控政策,如限购、限售、限贷政策,主要目的是从需求端下手,从限制销售拉动的角度,压制房地产企业对于经营性杠杆的依赖。

          而近期出台的“五道红线”,则是从融资端下手,控制房地产企业财务型杠杆的水平与增幅,防范金融性风险。

          而此次的“两集中”推地新政,则是从土地供给侧下手,堵住了房企财务型杠杆与经营性杠杆发挥作用的另一条道路,这两个杠杆对于房企发展的作用将进一步减弱。

          不过作为地产企业不应过度悲观,未来的中国房地产行业依旧是十几万亿的大行业、最有机会的行业。此次政策的推出,目的还是推动金融、房地产同实体经济均衡发展。

          既然经营性与财务性杠杆受限,企业只要发挥其他杠杆的作用,扎实企业内功,地产行业依旧大有可为。

          ?“两集中”并不可怕

          中小房企危中存机

          土地的集中出让,虽然更有利于大型房企、国有房企,中小房企的生存空间将会被进一步压缩,但危机中往往也隐藏着一定的机遇。中小房企如何抓住机遇,黄老邪有以下几点建议。

          一、密切跟踪外部环境的变化

          中小房企的老板及高管团队,一定要密切关注企业外部环境的变化,并及时作出反应,包括涉及房地产行业的重要政策、热点城市市场、标杆及竞争对手的动作。闭门造车与埋头拉车,必定会为企业带来巨大的风险。

          二、重新优化企业战略

          推地新政出台之后,有先见之明的企业,其中也包括中小房企,已经对企业发展速度与节奏、发展与风险的平衡等这些战略层面的问题,进行了重新思考。

          需要着重强调的是,作为中小房地产企业的高管,尤其是老板,一定要对土地新规重点关注。毕竟“问题出在前三排,根子全在主席台”。中小房企一定要紧跟政策变化,重新优化企业战略、调整战略实现路径,着手提升团队能力,优化调整区域布局。

          近年来,博志成以战略研讨会的形式,帮助了众多发展型房企梳理企业战略发展方向,明确战略定位。同时,也通过引导房企高层,完成企业快速发展的顶层设计,并制定系统落地措施,助力企业快速增长。

          三、夯实企业内功

          推地新政必定会对企业整体的投融运销提出新的考验。也是房企提升内功的良好机会。整体来看,中小房企一定要重点提升自身把握节奏的能力,以此来提升运营能力,进而提升企业的现金流管理能力。

          不同城市之间,当下与未来之间平衡的能力,这种能力的修炼其实是至关重要的。首先,由于单个城市推地次数有限,企业关注的城市必须多,布局框架一定要拉开,这样才能避免资金闲置。

          当布局框架拉开,进入多个城市之后,企业的月度与季度回款才会变得均衡,现金流也不会出现较大波动。 

          因此,企业的体系与团队,都要与以上节奏相匹配。这样才能在新政之下,抓住稍纵即逝的机会,同时减少风险。

          四、加强对于合作型、并购型、政策型杠杆的利用

          既然“五道红线”让财务型杠杆受限,“两集中”让经营性杠杆受限。那么中小房企大可以发挥合作型、并购型、政策型杠杆(预售制)的作用。

          无论是与头部房企、国有企业,还是与其他中小房企,都可以以抱团合作的方式共同发展。由博志成发起成立的G50董事长俱乐部,就是一个致力于促进发展型房企之间合作,实现融合、共赢、发展的平台。

          五、向泛地产转型

          “两集中”必然会导致土地竞争的加剧,而对于那些已经建立起自己的泛地产生态圈的企业来说,在与政府谈地的时候,能利用自身优势做到巧拿,不必去拼地价硬拿。因此,房企在泛地产领域的能力,将是未来发展的有力武器。

          对于小型房企来说,由于以往积累资源不足,可以先从单个项目突破,向泛地产转型。

          而对于资源储备较充足的中大型企业,可以加大在泛地产领域投资力度,甚至将其作为企业的第二赛道或增长曲线。

          六、守住“根据地”,适当扩张

          因为当热点22城推地节奏被进一步掌控之后,规模房企必定会大规模进入没有“双集中”政策调控的城市寻找机会,导致中小房企的“根据地”竞争加剧。作为中小企业,一定要精耕细作,守住优势领域与深耕城市。

          在土地分批集中入市的背景下,即使是大型房企,也难免会在拿地节点上出现资金不足,或研究不足的情况。对于中小房企来说,城市轮动的机会以另外一种形式得以显现。因此,以往聚焦于三四线城市的中小房企,也可以着手去探寻这热点22城的隐藏机会,实现扩张。

          七、关注当下,加强回款

          中小房企一定清楚布局城市推地新政的实施时间,在新政实施之前抓紧去化。这样才能在新政正式实施后,在集中推地的节点上有充足的资金去拿地。

          注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

          本文由“地产黄老邪”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

          原标题: 一年只卖三次地,中小房企危矣?未必!

          地产黄老邪

          地产江湖,战略视角,观点取胜。微信公众号:DCHLX1

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